Προέδρου της E-Real Estates
Οι παλαιότεροι μάλλον ήξεραν πολύ περισσότερα από τους οικονομικούς αναλυτές και διαχειριστές κεφαλαίων της τελευταίας δεκαετίας. «Σπίτι όσο χωρείς και χωράφι όσο μπορείς» έλεγαν οι παλαιότεροι στα παιδιά τους στις αρχές του 1960. Σήμερα μάλλον είναι η καταλληλότερη στιγμή να χρησιμοποιήσουμε τη λαϊκή ρήση.
Ο Άγγλος οικονομολόγος Τζων Μέυναρντ Κέυνς ανέφερε ότι η οικονομία κάνει κύκλους, βρίσκεται δηλαδή σε κυκλική κίνηση: «Με τον όρο κυκλική κίνηση θεωρούμε ότι καθώς προοδεύει το σύστημα, παραδείγματος χάριν σε ανοδική κατεύθυνση, οι δυνάμεις που το ωθούν ανοδικά στην αρχή συγκεντρώνουν ισχύ και έχουν σωρευτική επίδραση η μία επί της άλλης, αλλά βαθμιαία χάνουν την ισχύ τους έως ότου σε ένα ορισμένο σημείο, τείνουν να αντικατασταθούν από δυνάμεις που δρουν προς την αντίθετη κατεύθυνση». Και συμπληρώνει: «… υπάρχει ένας αναγνωρίσιμος βαθμός κανονικότητας στη χρονική αλληλουχία και διάρκεια των ανοδικών και καθοδικών κινήσεων».
Βάσει αυτής της θεωρίας και μετά τον Αύγουστο του 2012 με την έκτακτη εισφορά σε όλες τις τεχνολογίες ΑΠΕ, το 2014 μέσω νομοσχεδίου όπου υπήρξε μεσοσταθμική μείωση 29,5% στις εγγυημένες τιμές όλων των φωτοβολταϊκών πάρκων εφόσον είχαν επιδοτηθεί από τον αναπτυξιακό νόμο και, τέλος, το 2015 με το τέλος διακοψιμότητας (3,6% επί του τζίρου), ο καθοδικός κύκλος δείχνει να ολοκληρώθηκε.
Η αγροτική γη σήμερα βρίσκεται και πάλι στην ανοδική κατεύθυνση, με τη ζήτηση για αγορά ή/και μίσθωση αγροτικών εκτάσεων κατάλληλων για φωτοβολταϊκά πάρκα να καταγράφεται ανοδική τους τελευταίους έξι μήνες. Κτηματομεσίτες, μελετητές ενεργειακών πάρκων, πρώην σύμβουλοι επιχειρήσεων και πλήθος επαγγελματιών που σχετίζονται με την ενέργεια, την ακίνητη περιουσία και την αγροτική γη, συμμετέχουν έμμεσα ή/και άμεσα στο «σαφάρι» αναζήτησης αγροτεμαχίων κατάλληλων για φωτοβολταϊκά πάρκα, από τη Στερεά Ελλάδα ως και τη Θράκη.
Οι ζητήσεις κυρίως προέρχονται από γερμανικά, ολλανδικά και ελβετικά funds, που διατείνονται ότι είναι πρόθυμα να επενδύσουν εκατομμύρια ευρώ στην κατασκευή φωτοβολταϊκών πάρκων στη χώρα μας λόγω της μεγάλης ηλιοφάνειας , ενώ αναζητούν για άμεση αγορά έτοιμα-εν λειτουργία φωτοβολταϊκά πάρκα, κατατεθειμένες άδειες που αναμένουν να εγκριθούν, άδειες που δεν έχουν πραγματοποιήσει την εγκατάσταση αλλά και αιολικά πάρκα εν λειτουργία ή αδειοδοτημένα χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η επένδυση.
Ανάλογα με το project και τον επενδυτή, η ζήτηση για αρχή επικεντρώνεται σε αγροτεμάχια που οι ιδιοκτήτες τους είναι διατεθειμένοι να μισθώσουν το ακίνητό τους. Η διαδικασία έχει ως εξής:
1) Έλεγχος για το αν τα αγροτεμάχια πληρούν τις βασικές προδιαγραφές: Το δίκτυο μέσης τάσης να διέρχεται κατά το δυνατό πλησιέστερα στο χώρο εγκατάστασης ώστε να ελαχιστοποιηθεί το κόστος διασύνδεσης του σταθμού, καθώς η εύκολη πρόσβαση στο έργο είναι απαραίτητη κατά τη φάση της κατασκευής, για τη μεταφορά των υλικών του σταθμού χωρίς να χρειαστούν επιπλέον έργα βελτίωσης του δρόμου. Η προσβασιμότητα στο έργο είναι απαραίτητη και μετά την υλοποίηση του έργου για την άμεση επέμβαση από την εταιρεία συντήρησης του έργου σε περίπτωση βλάβης, αυξάνοντας έτσι τη διαθεσιμότητα του σταθμού άρα και τα έσοδα.
2) Υπέδαφος: Προκειμένου να μειωθεί το κατασκευαστικό κόστος, είναι σαφώς προτιμητέο να γίνει η αγκύρωση της βάσης με τη μέθοδο της πασσαλόμπηξης. Θα πρέπει να αποφεύγονται σαθρά ή «σκληρά» εδάφη που θα οδηγήσουν στην ανάγκη διάνοιξης οπών και πλήρωσής τους με σκυρόδεμα, δηλ. στη μέθοδο της μπετόμπηξης.
3) Ιστορικά στοιχεία παραγωγής : Λαμβάνοντας υπόψη ότι στην ελληνική επικράτεια έχει εγκατασταθεί ένας μεγάλος αριθμός από φωτοβολταϊκούς σταθμούς, είναι πιθανό να υπάρχει κάποιος σταθμός που λειτουργεί ήδη και από όπου μπορούν να αντληθούν ιστορικά στοιχεία παραγωγής. Θα πρέπει να τονιστεί ότι το μικροκλίμα (πχ. θερμοκρασία, αερισμός) γύρω από κάθε εγκατάσταση μπορεί να μεταβάλλει την παραγωγή μεταξύ δύο φαινομενικά κοντινών σημείων.
Αν το αγροτεμάχιο πληροί τα παραπάνω βασικά κριτήρια, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές- μισθωτές προβαίνουν άμεσα σε προσύμφωνο με τον ιδιοκτήτη του αγροτεμαχίου, καταβάλλουν την προκαταβολή, και το οριστικό μισθωτήριο ή συμβόλαιο αγοράς γίνεται μετά την ωρίμανση του έργου, όταν τελικά ο επενδυτής λάβει όλες τις απαιτούμενες άδειες από τις αρμόδιες αρχές. Όσον αφορά τις μικρές επενδύσεις, ο χρόνος υλοποίησης κυμαίνεται από 7-8 μήνες και για τα μεγάλα φωτοβολταϊκά πάρκα από 18-24 μήνες.
Οι ζητήσεις αγροτικής γης ποικίλουν ανάλογα με το μέγεθος του φωτοβολταϊκού πάρκου. Αν πρόκειται για 100MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 2.000 στρεμμάτων, για 50MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 1.000 στρεμμάτων, για 40MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 800 στρεμμάτων, για 10MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 200 στρεμμάτων, για 5MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 100 στρεμμάτων και για 0,5 MW η ζήτηση αφορά αγροτεμάχια 10-15 στρεμμάτων.
Οι τιμές πώλησης των αγροτεμαχίων ποικίλουν ανάλογα με την περιοχή και το πόσο μεγάλη είναι η έκταση. Αν ένα αγροτεμάχιο έχει άμεση πρόσβαση σε κεντρικό δρόμο, το δίκτυο Μέσης Τάσης διέρχεται πλησίον του και ταυτόχρονα η έκταση είναι ενιαία και μεγάλη (δηλ. άνω των 1.000 στρεμμάτων), τότε η τιμή είναι ακριβότερη ανά στρέμμα σε σχέση με μικρότερα αγροτεμάχια.
Στη χώρα μας δεν πραγματοποιούνται εύκολα μεγάλες επενδύσεις φωτοβολταϊκών πάρκων διότι ο κλήρος είναι μικρός και πολυτεμαχισμένος, οι περισσότερες μεγάλες εκτάσεις έχουν εκκρεμότητες είτε με το δασαρχείο, είτε με διεκδικήσεις κλπ, αλλά κυρίως διότι οι ιδιοκτήτες προτιμούν την πώληση του αγροτεμαχίου τους και όχι τη μίσθωση.
Παράλληλα, η γεωργική έκταση που μένει ακαλλιέργητη στη χώρα μας είναι 92 φορές
μεγαλύτερη από την έκταση που δεσμεύουν όλα τα φωτοβολταϊκά που έχουν
εγκατασταθεί στη χώρα μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, η γεωργική γη στην
Ελλάδα ανέρχεται σε 32,8 εκ. στρέμματα (στατιστικά για το 2015 δημοσιευμένα τον
Νοέμβριο του 2017), εκ των οποίων καλλιεργούνται τα 29,2 εκ. στρέμματα. Αυτό
σημαίνει ότι τα φωτοβολταϊκά δεσμεύουν το 0,12% της γεωργικής γης ή αλλιώς το
0,03% της έκτασης της χώρας.
Η κλιματική αλλαγή, η αύξηση του διοξειδίου του άνθρακα στην ατμόσφαιρα και οι αυστηρές περιβαλλοντικές πολιτικές ενισχύουν τις επενδύσεις στα φωτοβολταϊκά πάρκα.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι υπάρχει συνεχόμενη αύξηση στα επίπεδα διοξειδίου του άνθρακα στην ατμόσφαιρα, που σύμφωνα με τους ειδικούς είναι τα πιο υψηλά των τελευταίων 800 χιλιάδων ετών. Η καμπύλη «Keeling», η οποία καταγράφει τη συγκέντρωση διοξειδίου του άνθρακα στην ατμόσφαιρα, δείχνει μια σταθερή αύξηση των επιπέδων CO2 στην ατμόσφαιρα εδώ και δεκαετίες, όπως αναφέρει η βρετανική εφημερίδα «Independent».
Επιπλέον, η
αύξηση της ευαισθητοποίησης σχετικά με την κλιματική αλλαγή αναμένεται επίσης
να δημιουργήσει επικερδείς προοπτικές ανάπτυξης ανά την υφήλιο.
Ο Διεθνής Οργανισμός Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (IRENA) προβλέπει ότι το
μερίδιο των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας θα φθάσει το 36% του παγκόσμιου
ενεργειακού μείγματος έως το 2030, αυξανόμενο από 19,2% το 2014.
Σύμφωνα με έρευνα του Πανεπιστημίου της Φρανκφούρτης και του Περιβαλλοντικού Προγράμματος των Ηνωμένων Εθνών, οι επενδύσεις στον τομέα των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας αναμένεται να αυξηθούν από 312 δις δολάρια το 2015 σε 392 δις δολάρια μέχρι το 2020. Η ηλιακή και η αιολική ενέργεια εξακολουθούν να αποτελούν τις πρώτες επιλογές για επενδύσεις.
Η Ευρώπη αναμένεται να είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη περιοχή της αγοράς κατά την περίοδο πρόβλεψης 2018-2025, λόγω των αυστηρών κυβερνητικών περιβαλλοντικών πολιτικών που επιβάλλονται στον βιομηχανικό τομέα, μαζί με κυβερνητικές πρωτοβουλίες για την προώθηση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.
Οιενδιαφερόμενοι επενδυτές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι βάσει του Ν.4015/2011, απαγορεύεται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σε γαίες υψηλής παραγωγικότητας, καθώς και σε περιοχές της επικράτειας που έχουν ήδη καθοριστεί ως αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας από εγκεκριµένα Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια (Γ.Π.Σ.) ή Σχέδια Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π.) του Ν.2508/1997 (ΦΕΚ 124 Α΄), καθώς και Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) του άρθρου 29 του Ν.1337/1983 (ΦΕΚ 33 Α΄), εκτός αν διαφορετικά προβλέπεται στα εγκεκριµένα αυτά σχέδια.
Με την επιφύλαξη του προηγούµενου εδαφίου, επιτρέπεται η παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από φωτοβολταϊκούς σταθµούς σε αγροτεµάχια που χαρακτηρίζονται ως αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας. Στην περίπτωση αυτή, η άδεια χορηγείται µόνο αν οι φωτοβολταϊκοί σταθµοί για τους οποίους έχουν ήδη εκδοθεί άδειες παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας ή, σε περίπτωση απαλλαγής, δεσµευτικές προσφορές σύνδεσης από τον αρµόδιο διαχειριστή, καλύπτουν εδαφικές εκτάσεις που δεν υπερβαίνουν το 1% του συνόλου των καλλιεργούµενων εκτάσεων του συγκεκριµένου νοµού. Για την εφαρµογή της διάταξης του προηγούµενου εδαφίου χρησιµοποιούνται τα στοιχεία της Ετήσιας Γεωργικής Στατιστικής Έρευνας του έτους 2008 της Γενικής Γραµµατείας της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας της Ελλάδας. Για τον υπολογισµό της κάλυψης λαµβάνεται υπόψη η οριζόντια προβολή επί του εδάφους των φωτοβολταϊκών στοιχείων. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίµων και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής είναι δυνατόν να ορίζονται όροι και προϋποθέσεις για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σταθµών σε αγροτεµάχια που χαρακτηρίζονται ως αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας, περιλαµβανοµένων της µέγιστης κάλυψης εδάφους ανά σταθµό, των ελάχιστων αποστάσεων από τα όρια του γηπέδου του σταθµού, περιορισµών στον τρόπο θεµελίωσης και υποχρεώσεων για την αποκατάσταση του γηπέδου µετά την αποξήλωση των φωτοβολταϊκών σταθµών.
